这几年，房地产市场每年都会有不同的热点出现，在“炒作”盛行的今天尤其如此。但是热点再多，房价的涨落升降却始终是人们关注的焦点和谈论的热门话题。

　　去年商品房真的涨了吗？

　　去年初有人在预测全年商品房价走势时说，随着实物分房的终结，住房货币化分配开始实施，经济适用住房建设的加快和规模的扩大，加上数以几千亿计的积压商品房的存在，全年商品房将继续走低。但是有关统计指数似乎给这一预测开了玩笑，一项逐月公布的全国房地产市场指数统计显示，与年初相比，到11月各大城市商品房交易价格均有不同程度的上升。有人据此得出结论，商品房价格在经历了几年的下降之后，已走出下降通道，开始上升了。

　　了解情况的人士却说，现在的一些房价统计，包括媒体公布的房价，人为炒作的因素太大。具体说去年的商品房价，除了上海房价有所上升外，各地上升的几乎全是商品房市场报价，实际的成交价格并没有上升，而是在下降。因为这几年商品房市场报价高，实际成交价低，已经是不争的事实。要判断商品房价格到底是升了还是降了，还得看成交价。以北京为例，去年每平方米商品房成交价实际就比上年下降了近千元。

　　从了解的情况看，记者觉得这一说法是有道理的。如位于北京西二环外的某个项目，对外报价为每平方米6800元，实际成交价先是每平方米6200元，接着是5800元，最后又降到了5300元。又如去年底北京某报在评述其主办评出的全市10个商品房精品楼盘时也说，与上年相比，这10个楼盘的价格都有不同的下降。再如，记者熟悉的某位客户去年初曾在位列这10个精品楼盘中的某个项目售楼处，以期房的形式购了1套房子，到去年11月入伙时发现，与当时购买期房时看的样板房质量相距太远，要求退房。开发商对他说，你当时买的房子现在价格上涨了，没法按原价退给你购房款。这位客户说，我不要你按现价退房，也不要利息，只需按原价把房子退给你。但开发商就是不同意退房。

　　都说“买的没有卖的精”。开发商为何有钱不赚，个中原因不说自明。

　　由此来看，要使房地产市场商品房成交价格统计与市场实际运作相适应，一是需要看实际成交价，用事实来说话；二是要使房地产市场统计做到精确，统计的项目还需要细化，笼而统之的统计，只能使人对房地产市场产生盲人摸象的结论。

　　今年商品房价格会升吗？

　　在市场配置资源的条件下，商品房价格的高低，像其他商品一样是由供求规律决定的，少就贵，多就廉。“物以稀为贵”说的就是这个道理，并不像前年某开发商在说到1996年以来房价走低原因时所说的，纯是由于银行贷款利息连续调低所致。当然购房者的多少，并不是由社会上有多少想购房的人来决定的，而是由想购房的人的实际购买力决定的。

　　与前几年相比，这几年商品的价格是降一些，但与职工的家庭收入相比，仍过于悬殊。1999年，按北京市职工人均年收入为13500元，户均收入为27000元（实际上，在下岗职工增多的情况下，如此计算职工户均家庭收入也是容易失准的）计，要购买一套面积在60平方米以上的住房，按北京市商品房每平方米价格低限4000元算，不吃不喝，加上各种交易税费需要9年多的时间。有人说，北京仅是个别情况。其实，各地特别是中小城市的商品房虽然价格比北京低许多，但按当地职工的户均收入算，房价收入比也不低。如黑龙江某城市，当地最好的企业职工年收入才3000多元，商品房价格每平方米却要1000多元，就是对夫妇双方都在效益好的企事业单位家庭来说，购一套商品房也是相当吃力的事，更不要说夫妇并不都在效益好的企事业单位的家庭了。

　　商品房价格为什么高？1997年前有集团购买和商品房供应量少两个原因，1997年后则主要是由集团购买力推动的。但集团购买力不是真正市场意义上的购买力。为此，专家认为，要回答今年商品房价会不会升的问题，关键就看各地能否彻底结束住房实物分配。只要各地按已出台的实施住房货币化分配真正推进改革，那么随着集团购买力的退出，尽管社会上想买房的个人会增多，但却不会同时出现商品房价也上升的情况，加上仍有数以千万计平方米积压商品房在，甚至还会出现下降。因为积压商品房如果不降价，随着如今房屋开发质量逐年提高，除了继续积压，就只有炸楼了，但那样损失就更大。

　　这一判断看上去好像与“物以稀为贵”的规律相矛盾，其实一点也不矛盾，因为说社会上想买房人多了，并不等于说具备购房实力的人也同样多。从目前各地出台的实施住房货币化分配的方案看，各地职工的住房补贴基本上都按当地住房或经济适用房价格为家庭年收入的4倍来发放的。也就是说，实施住房货币化分配后，充其量他们也只有购买低价位住房，或有政策优惠建设的经济适用住房的实力，不可能去购买与他们购买力悬殊的商品房。要让他们有能力购买价高的商品房，需要进一步增加他们的住房补贴，但从目前的国家经济实力和企业财力来看，至少在近期内难以做到。即使他们有实力购买，与集团购买相比也会更理性。北京戴德梁行去年初对部分市民的调查结果显示：目前北京购房者的购买能力以中低档价位为主，占被调查总人数的70％，能够接受高价位的只占总调查人数的5％。有70％的人选择分期付款和组合按揭贷款，在选择按揭付款的人中，30％的人月付款承受力是2500元—3500元，而月供款2500元以下的人占到了52％。实际上，无论何种还款方式，基本原则都是按月还款以不影响生活质量为前提，如果月还款超过消费者月收入的50％甚至更多，就会难以接受了。因此有专家说，随着大众买房时代的到来，理性消费者的住房支出，含月供房款、物业管理费和采暖费等，不会超过家庭收入的30％。随着医疗保险、教育投入等开始在人们收入中占有一定比例，人们更是不可能负担很高的房价。

　　未来商品房只升不降吗？

　　任克林顿总统经济顾问团主席的美国经济学家斯蒂格利茨在其《经济学》一书中谈到，历史上曾出现过许多次住房或土地价格急剧下降的事件，但在20世纪70年代的美国，由于住房和土地价格的持续快速上升，许多人仍不相信会有这样的事出现。为此他提醒人们，在住房或土地价格出现上升或疲软的时候，不要忘了历史。

　　如今在我国，提起商品房价会不会降的问题，也像在20世纪70年代的美国一样，许多人不相信，说由于成本的刚性，从长远来看，商品房价格的总体趋势是稳中有升，越来越高，而不是稳中有降。或说在商品房品质不断提高的情况下，价格下降的空间很小。

　　尽管在我国房地产业重新兴起、迅速发展的这10多年里，我们已经看到了商品房价格涨涨落落的情况，但是用长期的概念来衡量，10多年的时间还毕竟太短。

　　从长远来看，商品房价格真的会只升不降吗？

　　从目前世界成熟的工业化国家，同时也是城市化水平相当高的国家情况来看，如果是指商品房的绝对价格，情况也许是这样。但是，按国际通行的商品房价高低是指与当地人们的收入比而言，那么商品房的价格就并非越来越高，而是越来越低。如，在1914年的法国巴黎地区，一名技术工人想要购到一所小房子，需积攒20年的钱才有可能。可是到了1950年，同样是在巴黎地区，一名钢铁工人只要用5年的工资就能买到一套三室带厨房和卫生间的住房。到1970年，同样购一套三室住房则已降到只需用3年的工资。而这时的住房内外质量，无论是在户型、环境方面，还是卫生、通风、防火、防震等方面，都是过去不可比的，有了相当的提高。

　　在住房开发成本，包括土地费用上升的情况下，巴黎地区的房价是怎么降低的？原因很简单，就在于巴黎地区的住房市场越来越完善。在完善的市场机制推动下，房屋开发建设走上了规模开发，依靠技术进步的住宅产业化轨道。目前，世界上凡是住房问题解决得比较好的工业化国家，其实走的也是这样一条路。

　　尽管我国有自己的国情，但记者相信，随着我国住房市场日趋完善成熟，开发企业将从目前小而多，走向大而强，步入依靠技术进步的产业化的道路，我国目前与城镇居民收入相比过高的商品房价，也肯定是会逐步走低的。对此，时间将会作出最好的回答。

　　摘自《经济日报》2001-01-04