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如何看待当前杭州的房价
1999年底以来，尤其是进入21世纪之后，全国的房地产形势开始从1993年下半年起的长达6年的低潮中走出，房价普遍回升，走出一波全国性的上涨行情……这其中，杭州的房地产市场自1999年底以来也经历了一个价格逐步上涨的过程。在这样的背景下，该如何看待杭州的房价上涨？如何看待杭州今后的房地产价格走势？
◆ 看杭州先看全国
有资料表明，北京市的房地产业早在1998年就率全国之先开始走出谷底，随后，上海、深圳、广州等特大城市陆续跟进，尤其是进入新世纪以来，全国许多地区的房地产特别是住宅产业也多先后出现了恢复性增长。到2001年上半年，全国房地产市场持续火热，商品房全面热销。来自国家统计局的有关数据表明，今年以来我国房地产开发投资继续保持明显快于同期基本建设和更新改造的增长幅度。上半年房地产开发投资达到2123亿元，同比增长28．2％；房地产新开工面积达到1．55亿平方米，同比增长33．2％。全国房地产市场已连续10个月销售量超过竣工量。上半年，商品房空置面积的增速降低到0．9％，是近几年来的最小增幅。其中空置商品住宅自今年3月份以来持续保持负增长。全国平均房价比去年同期增长11．1％。有关权威人士认为全国11．1％的涨幅，是从东高（约＋13％）、西低（约＋8％）、中部负增长（约－2．8％）的平均值得出的，除了东部继续保持领涨地位外，西部主要是补涨性质的，前几年恢复较慢的一些地区，今年也出现了较大力度的回升。
国家统计局统计结果表明，今年上半年北京市房价平均上涨了25％，每平方米达4771元，是全国平均售价的两倍，涨幅也居全国31个地区之首。
据上海市房地产交易中心发布的统计资料，今年上半年与去年同期相比房地产完成开发投资额增加两成以上。内销商品房预售面积较去年同期增加26．9％；销售登记达950万平方米，同比增加26．1％。房价在第二季度继续走高，其中住宅预售平均成交价格为每平方米4173元。
处于东部地区长三角都市群核心区域内的杭州，房地产市场自1999年下半年开始全面回升。据杭州市统计局的数据，商品房竣工面积和销售面积则达到连续5年的增长（见表一）。
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表一、1996-2000年杭州市商品房开发销售统计（资料来源：杭州市统计局）
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1996年 1997年 1998年 1999年 2000年
商品房竣工面积 350.1 353.9 292.3 406.99 463.3
商品房销售面积 138.4 177.5 216.3 269.4 317.8
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◆ 房价上涨的原因分析
分析近两年杭州房地产市场回升、房价上涨的表现，可以认为它是在全国房地产景气回升大背景下的、受地域经济影响深远的、具自身特征的市场化行为，是特定时期的特定产物。它既与全国的宏观经济走势休戚相关，更有来自杭州自身的特殊原因。
首先，杭州作为浙江省的省会和政治经济文化中心，经济水平居全国前列。自1997年杭州国内生产总值首次跻身“千亿俱乐部”以来，已连续4年成为全国超千亿元城市中的一员。2000年，杭州市人均GDP达到2700美元，恩格尔系数42．4％；市区人均GDP已达到4600美元。2000年，杭州国内生产总值在全国省会城市中排名第二，杭州人的富裕程度在全国大中城市位居前列。
其次，经济发展推动了消费结构的转换，住房消费渐成消费重头戏。目前杭州市区处于初级向中高级享受型转变的过程中，市城镇居民的消费结构基本达到了小康型，并向富裕型迈进。从居民消费需求的长期变动趋势来看，经过从九十年代初期到九十年代后期的8年左右的储蓄准备，到九十年代末，杭州市居民已积累了巨大的消费升级势能，可以说，在新旧世纪交替之际，杭州已处在以“住”为主要内容的消费升级第二浪上升时期。据杭州市城调队的调查表明，2000年杭州市民对住房的需求已在各项需求中排在前位。本地住房需求的急剧扩大是杭州房地产市场走好的决定性因素。
第三，山清水秀的自然环境和历史文化名城的底蕴，使杭州成为“可住”城市之首选。自古云“上有天堂，下有苏杭”，杭州良好的居住环境一直以来具有强大的吸引力。近年来，城市建设力度的进一步加大，“住在杭州”战略凸显了杭州的居住优势。杭州在经营城市品牌、提高城市竞争力方面进行的不懈努力，不仅极大地提高了杭州在国内外知名度，更吸引了大量的外地人前来投资置业。据统计，目前外地人在杭州购房者中所占比例已达33％左右。
第四，浙江经济的迅猛发展，城市化进程的加快，进一步扩大了住房需求。从社会经济发展的主要指标来看，浙江省经济发展已经进入小康阶段，2000年城市化水平48％，在全国位居第八。杭州的城市化水平则为58％。根据有关规划，至2020年杭州市区人口将达到300万。近年来户籍政策的改革，人才引进机制的灵活，劳动用工制度等进一步放宽，大大降低留杭进杭工作门槛。城市人口的增加导致了住宅需求的扩张。
第五，房改、房贴和住房公积金等一系列政策释放效应的集中显现。近年来，杭州房地产管理部门在国家有关宏观政策的指导下，有计划地出台了一系列激活市场、调动消费积极性的政策。如房改房上市政策、公积金贷款政策、允许外地人购房政策等等。这些政策的效应多有一个滞后期，其中大多落在去年起的一段时间中，使购买力释放相对集中，使供需平衡短期内发生变化，也令这一时期的市场对价格的承受能力相对提高。
第六，房地产金融政策的支持，使部分未来住房消费提前实现。
第七，投资需求的增加，进一步加大了住房需求量。近年来，银行利率一降再降，股市涨跌莫测，而房地产市场则稳中有升，使得越来越多的投资客纷纷投身这一市场。有关抽样调查显示，目前投资性购买已超过10％。
第八、在上述原因的综合作用下，社会对商品房需求快速增长，而与此同时由于土地储备、房屋开发总量等难于跟上需求的增长，从而使得商品房的供给虽然也在增长，但其增长速度慢于需求的增长。于是在不断高涨的需求背景下，最终使得杭州房价出现了上涨。
第九、近年来房产品品质的根本变化也是促使房价上涨的一大因素。以城西蒋村的房产品为例，九十年代末建造的商品房与九十年代初、中期建造的商品房相比，在规划设计、建筑设计、建筑材料、施工工艺、配套设施等方面有了本质的变化，以成本增加为前提的商品房内在品质的提高使得商品房的内在价值有了较大幅度的提高。东西更好了，售价自然也就应该有所上涨。
◆ 杭城房价的未来走势
种种迹象表明，杭州住宅需求的爆发性释放使得住宅供求关系出现短期内的相对紧张，这是造成近年来住宅消费供求不平衡和房价骤升的主要原因。有人认为杭城楼市是炒作出来的，泡沫成分大。然而实际情况是杭城近年商品房空置率逐年下降（见表二）。研究结果表明，我国商品房空置率保持在5％－14％之间较为合理，低于5％为“空置不足区”，据此，我们认为低空置率的杭城楼市正说明杭州住房需求的旺盛。
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表二、1996-2000年市区商品房和住宅年空置面积（万M2）和空置率
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1996年 1997年 1998年 1999年 2000年
面积/空置率
商品房 44.64/9.16 95.45/9.71 63.43/4.29 46.08/3.00 35.32/4.45
住 宅 33.85/11.4 72.28/13.11 48.53/4.29 34.47/3.10 25.76/4.05
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基于这一市场状况，今年以来有关部门已在多个方面出台了规范与调控市场的政策与措施。其中主要包括：
1．扩大经济适用住房的建设以平抑房价。据了解，政府计划今年杭州市区新开工建设经济适用房要确保达到114万平方米，力争开工达125万平方米；年内确保竣工52万平方米，力争达到60万平方米，其新开工量为历年累计总数的70％，竣工量为历年累计总数的50％，是历年来开工量最大的一年。而且，规划部门已圈定在条件相对适宜的九堡、下沙、三墩等地建设大规模经济适用房，估计今后数年内的经济房供应量会大大增加。
2．进一步完善房地产政策法规。目前房地产市场虽然繁荣，但问题尚存，消费者的投诉居高不下。为此，政府在制定法规方面已经做了不少工作，如出台了《商品房销售管理办法》和《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》等，接下来应加强宣传力度，使广大消费者懂法知法，并进一步解决楼市中出现的新矛盾新问题。
3．进一步激活二手房交易市场。政府将于下半年出台相当政策，简化相关交易程序，规范房地产中介企业经营行为。
4．推出和建立廉租房体系。一部分市民家庭收入低，生活困难，即便是经济适用房对其来说房价也仍很难承受，为解决这部分人的居住问题，政府将尽快推出廉租房供应体系。廉租房由政府提供，居住时间视租住者条件的改变而改变。在房源有限条件下，可考虑由政府提供租金补贴，由困难户自行到租赁市场寻找房源。
◆ 预计未来杭州房地产市场主要向以下几方面发展：
1．住房需求将持续增加。由多方需求上涨拉动的房地产市场的全面回升，估计还将持续一段时间。我们预测，杭州住宅综合需求在今后几年内将保持稳中有升的态势。
2．供应量将合理增加，房地产市场更趋成熟。成熟的房地产市场应该是一个供略大于求的适度良性竞争市场。据市场面的相关信息分析，杭州房地产投资已保持连续3年的增长，房屋竣工面积将处于一个放大的过程。
3．低价位房产的供应将有明显增加。随着城区的扩大，郊区开发已经启动。加之经济适用房将于明年开始加大供应量，整个房地产市场的供应数量与供应结构都将出现较大程度的调整，供求矛盾将得以有效的缓解。
4．房价逐步趋稳。杭城房价已处高位，近期大幅上涨的空间已很有限，眼下已出现上升力钝化的迹象。但从中国目前房地产市场长期兴旺角度看，房价大幅下降的可能性不大。
【资料链接】：
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表1、杭州市人均居住面积
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年份 1978 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 2000
面积 3.9 7.8 7.9 8.0 8.0 8.1 8.3 8.96 9.3 9.6
10.1
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【注】：1．人均居住面积10平方米大约相当于人均建筑面积25平方米。
2．国外发达国家90年代人均建筑面积已接近40平方米。
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A．2000年底杭州市区175．27万人，人均居住面积10．1平方米，计划到2005年人均居住面积达到12．6平方米，新增加2平方米居住面积，相当于新增5平方米建筑面积。175．27万人�5平方米＝876．35万平方米�5年＝175．27万平方米／年
B．2000年底杭州市区175．27万人，计划到2010年增加到198万－208万人，新增23万－33万人，按人均建筑面积30平方米计算，则23万－33万人�30平方米＝690万－990万平方米�10年＝69万－99万平方米／年
C．175．27万平方米＋69万－99万平方米＝244万－274万平方米／年
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表2、杭州市房地产项目土地供应量分析（资料来源：杭州市土地储备中心）
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1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
年度土地供应量 954 490 687 1641 537 2061 2172
年平均土地供应量 933 645 710 939 955 1413 1590
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【注】：年平均土地供应量为连续最近三年的平均量（各年度的连续三年的平均供地量与房地产市场的发展状况有比较密切的关系）
（杭州市经济信息中心 石利群/谢小敏）
摘自《杭州日报》2001-09-14
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