——全省11个市的消费者怎么看当前楼市

　　都说“居者有其所”，浙江人到底住得怎么样？都说浙人富，浙江人今天能承受的房价到底是多少？有人说房价要涨，有人说房价要跌，浙江的房价今年到底是怎么个走势？

　　2001年底，省城调队组织杭州、宁波、温州、金华、舟山、湖州、绍兴、嘉兴、台州、衢州、丽水等11个市的城调队，对全省1210户城镇居民家庭进行了住房消费的专项调查。2002年岁首，省城调队为人们揭开了这些谜底。

　　【众人都说房价高】

　　调查表明，货币化分房至今，覆盖面仅为38.9%。现全浙江省有89.5%的家庭拥有一套住房，10.2%的家庭拥有两套住房，0.3%的家庭拥有三套住房，有26.7%的家庭在五年内有购房意向。

　　● 为什么要购房

　　在有购房意向的家庭中，从购房原因看，为改善住房条件或更新住房的占37．6％，为子女结婚购房的占21．4％。

　　● 以什么方式购房

　　三分之二的家庭将以银行贷款或按揭方式购房，有足够储蓄可以购房的家庭不多，只占13．8％，向亲友借钱购房者更少，只占13．5％。向银行贷款或按揭购房已成为未来购房的主要方式。

　　● 绝大多数居民认为，房价偏高

　　从全省的调查来看，90.9%的被访者认为商品房价格偏高，认为合适的只占3.4%，认为不了解的占5.7%，没有人认为偏低。

　　至于二手房价格，72.8%的被访者认为偏高，认为合适的占10.3%，认为不了解的占17.5%，认为偏低的仅占0.2%。

　　从房价收入比来看，房价确实偏高。目前的房价收入比不协调，高房价偏离了居民的实际购买能力。按照世界银行的标准，合理的房价应当等于居民家庭年收入的3～6倍。据省城调队的抽样调查显示，2000年我省城镇居民人均可支配收入为9279元，按平均每户家庭2.91人计算，平均每户家庭年可支配收入约为2.7万元，这样，合理的房价区间应在8～16万元。杭州市2000年户均可支配收入约3万元，合理的房价区间应在9～18万元。但目前杭州市经济适用房的价格就要每平方米3000元左右，若购买一套80平方米的经济适用房，就要24万元左右。商品房价格则要高得多，买一套比较好的房子需要50～60万元。显然，目前商品房的价格超出了相当多的城镇居民的承受能力。

　　● 被访者对高房价感到难以承受

　　当问到“房价太高使我难以承受”是否符合你的实际情况时，认为“非常符合”的被访者占62.2%，认为“比较符合”的占21.9%，认为“基本符合”的占10.8%，而认为“不太符合”或“完全不符合”的仅占5.0%。

　　【房价为什么涨得快】

　　不管你承不承认，省城调队的调查结果是，土地成本上升，是房价居高不下的主要因素。土地本身是一种稀缺资源，其价格总体呈上升趋势。地价是房价的重要组成部分，地价上涨，房价自然水涨船高。

　　住宅质量提高了，环境改善了，科技含量增加了，使得住宅建设成本增加，带来了房价的上涨。有的房产公司专门聘请了外籍景观设计师设计小区景观，成本费用自然比以前要高一些。品质提高，房价自然也就往上窜。

　　取消了福利分房，房地产市场的需求方发生了重大变化，集团购房转向了散户购房时代；一些经济条件较好的，已有房子的，也考虑改善住房条件，住房成为真正的商品供人们选购。房地产市场需求方的这一转变，是支撑房价上升的重要基础。

　　住房金融业务的发展扩大了居民购房的需求，一定程度上也拉动了房价上涨。住房按揭业务不断地降低门槛，简化手续，为居民购房创造了条件。此外，个人公积金贷款以其利率较低的特点，又降低了部分购房者的购房成本。可以说，个人金融业务的积极介入，促进了房地产市场的活跃和繁荣。

　　“住在杭州”、“创业在杭州”，吸引了大量的外地人前来杭州投资置业，扩大了杭州的住房需求。为把杭州建成一个适宜居住的城市，吸引外地人来杭定居，杭州市在相关配套政策上进行了不少改革，如外地人购房可办产权证的政策、购房入户政策等，取消了许多限制，使杭州这座城市对外地人更具开放性和包容性，同时也放大了房地产市场的购买力，推动了杭州房价的上涨。“创业在杭州”引进的不少外来人才，他们或具备一定的经济实力，或具有专业知识和专业技术，也必定会扩大对高档住宅的需求。

　　投资需求的增加，进一步加大了住房需求量。近年来，银行利率一降再降，股市风险较大，而房地产市场则是稳中有升，投资房市的回报率远远高于银行，风险大大低于股市。这就不难理解，为啥越来越多的投资客，纷纷投身杭州房地产市场。

　　【今年房价还会涨吗】

　　● 降的空间有限

　　大家最关注的是，今年的房价会不会下跌。省城调队的调查结果，可能会有点儿令人失望，人们不得不面对的一个现实是，成本难降，房价下降不容易。

　　房价主要是由成本、税金与利润三部分组成，其中成本是由土地费、前期费用（规划设计、可行性研究等）、小区配套建设费、建筑安装费、管理费、利息以及不可预见费等7项组成。这7项费用中，土地属于不可再生的资源，价格稳中有升；建筑安装费用由于住房的建筑标准提高也逐年上升，工资等人工费用也将随着经济的发展而上升，建筑原材料价格近期则比较稳定。其余费用也多数为硬性支出，削减空间不大。

　　住房销售持续看好将拉动房价居高难下。随着住房货币补贴的逐渐到位，住房消费信贷支持力度的加大，居民购房的支付能力将显著提高。住房二级市场的逐步放开和规范，为居民住房以旧换新、以小换大提供了条件。

　　● 涨的空间也有限

　　不过，也别太灰心，这房价也没多少好涨了。

　　目前房价和收入比已明显偏高，住房大众化时代已到来，购房主力将逐渐由中高收入者向中低收入者转换，只有把过高的房价降下来，才能唤起居民的购房热情，促进房地产业的持续发展。

　　城市化发展，住房建设的重点将由市中心向郊区发展，土地使用价格将下降，有利于住房建设成本的降低。

　　十五届五中全会明确提出了要以发展经济适用住房为重点的住房建设方针。经济适用房建设力度的加大将有利于总体房价的下降。

　　一句话，房价要降不容易，但上升空间也不大，总体上是稳中趋升。（通讯员 施幼薇 记者 秦正长）

　　摘自《钱江晚报》2002-01-08