编者按：房价一直是老百姓最关心的话题之一。今年以来有关房价涨涨跌跌的讨论一直没有断过，但让一些购房者失望的是，今年的房价仍然处在快速上升的通道中。浙江省城调队近日公布的一份调查报告可以让我们更好地了解去年楼市的情况，并希望藉此看出今年楼市的一些关注点。

　　■ 新闻：杭州房价地价一起涨

　　省城调队的数据显示，去年杭州市区房价稳中有升，平均增长5．8％，租赁价格增长3．1％，地价增长5．4％。

　　全年来看，杭州房价上半年涨得比较厉害，但到了秋冬季，涨幅有所回落。在各类住宅商品房中，多层住宅去年卖得最俏，销售价格指数比上年高出6．6个百分点。写字楼和商业用房价格涨幅超过了10％。租房这一块，办公用房和商业用房上半年租金平均上涨6．8％和8．7％，下半年则出现负增长，表明出租有压力。

　　从地价来看，上半年涨得还算平稳，下半年大幅上扬，第三季度和第四季度分别比上一年同期上涨10．6％和9．1％。

　　■ 背景：杭州房价涨幅位列全国第三

　　在全国15个副省级城市和4个直辖市中，杭州房地产销售价格涨幅的位次相对稳定。1998年、1999年位居第五，2000年位居第三，2001年继续稳坐第三把交椅。2001年与1998年房屋销售价格涨幅的落差，杭州为3．2个百分点，上海为8．7个百分点，宁波为7．5个百分点，杭州近年的房屋销售价格涨幅低于上海、宁波。

　　■ 调查：支撑杭州房价的三大因素——供应、需求、成本

　　市场的供需关系以及成本的推动，是影响杭州房地产市场及其价格的主要因素。

　　从房地产市场的供应状况来看，1998～2001年，全杭州商品房竣工面积为1582万平方米，年均递增4．6％；而同期商品房销售面积为1158万平方米，年均递增20．6％。由此可见，杭州市商品房的销售很大程度上主要靠消化和吸收以前年度的空置房来满足其需求。供应不充分是杭州市房价上涨的一个重要原因。

　　从需求来看，1998～2001年，在杭州的住宅销售中，个人购房比例从60．4％上升到94．5％，这使得杭州的商品房销售快速增长。城市化进程、旧城改造步伐的加快及拆迁货币化安置的实施、拆违力度的加大，在一定程度上刺激了对房地产的需求。

　　从成本推动因素来看，2001年杭州市固定资产投资价格在上年上升的基础上再度攀升，上涨0．9％，其中占投资额一半以上的建筑安装投资价格上涨1．5％。

　　■ 展望：今年杭州楼市三大关注点

　　——市中心开发规模将减弱

　　2001年，很多开发商和消费者都会注意到一个明显的迹象：楼市大盘发生了重心外移，原市区房地产开发势头减弱。省城调队的数据显示，2001年，杭州原市区的房地产开发投资额为88．13亿元，增幅要比全市低18．8个百分点，占全市的比重由2000年的72．7％下降到2001年的62．8％。而萧山、余杭两区借行政区划东风，2001年房地产开发投资比上年分别增长了61．3％和113％，但新市区的增长速度仍低于全市5．2个百分点。杭州市中心投资额的减弱，将对今年的楼市带来一定影响。

　　——房价是否会走向低谷

　　进入2001年的冬季，杭州房价呈现回落态势。2001年1～4季度，杭州市区商品房均价（每平方米价格）分别为4212元、4386元、4585元和4053元，4季度价格回落明显，形成2001年的低谷。房价的回落，既有2000年房地产价格基数较高和房地产开发地理位置逐步转向郊区的原因，也有全国房价回落的影响。近年，杭州房价一路高歌，在2001年的冬季，猛然止涨下跌，引人关注。

　　——城市化进程带来新契机

　　要把杭州建设成为在长江三角洲地区仅次于上海的重要中心城市，需要一定规模的人口支撑。衡量一个城市规模大小的一个重要指标是市区的人口数，尤其是非农人口数。尽管行政区划调整后，杭州市区的人口规模已翻了一番多，但真正居住在城市的人口并不占优势（见下表）。

　　◆ 直辖市和副省级城市市区非农人口比重表

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　　城市非农人口比重（％）

　　北京 77．2　大连 77．6　天津 73．2　济南 63．8　上海 82．5

　　青岛 71．4　重庆 42．6　西安 64．2　哈尔滨 75．7　南京 56．8

　　长春 74．1　杭州 50．2　宁波 62．2　厦门 50．4　武汉 58．9

　　成都 67．8　广州 62．2　深圳 100．0　沈阳 81．4

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　　由此表可见，杭州市区非农业人口的比重为50．2％，与全国大城市相比，明显偏低，列重庆之前，居倒数第二位。因此，杭州的城市化进程将有很大的发展空间，房产市场蕴藏新的契机。

　　■ 新闻：宁波房价全国涨幅最快

　　纵观2001年的甬城房市，仿佛只有一个“热”字可以形容。购销两旺、供不应求的甬城楼市，几乎是2000年末的杭州楼市。据统计，2001年宁波房地产总体价格比上年同期上升7．2％，在全国35个大中城市中位居第一。

　　2001年，宁波房价比上年同期上升5．6％。商品房销售面积367．37万平方米，竣工面积378．21万平方米。楼市供应紧张，卖方市场特征明显。目前，市区房地产在建项目的平均预售率已高达90％，多数项目在开盘时就已经基本预售一空。

　　宁波的二手房价更是涨得有点玄。全年累计二手房交易价格比2000年上升11．7％，远远高于商品房全年价格上升5．6％的水平。

　　■ 调查：七大原因促成宁波房价高走

　　面对节节攀升的房价，宁波许多业内人士和广大居民连呼“意想不到”。那么，宁波的房价到底是怎样高上去的呢？

　　居民收入快速增长。2001年宁波市区居民家庭人均可支配收入达到11991．14元，同期增长9．8％。

　　消费观念的变化。据统计，在2001年宁波市区预（销）售的商品房中，用按揭贷款购房的方式已占个人购房比重的94％以上。

　　政策性因素。城市化进程的加快，旧城改造的继续，商品房预售门槛的提高，拆迁安置办法的改进，税收政策的调整，住房货币化政策的即将出台以及宁波市购房入户限制条件的放宽等等，都是甬城房地产热能够持续的重要原因。

　　土地供应方式的改变推动价格上涨。去年开始，宁波土地开发用地大多采用公开招标、拍卖的市场化方式操作。在房地产市场相对红火的前提下，市场竞价的土地价格很难有下跌的空间。

　　住宅建安成本的提高。目前开发建设的商品房普遍采用框架、半框架结构，使用塑钢门窗、PVC管等新型建筑材料以提高住宅质量，普遍采用中庭花园、纯净水供给系统、小区智能化等设计以改善和优化居住环境。所有这些，都将不断增加商品房的建安开发成本。

　　持续的房地产热。人们对商品房价格的上升预期变得愈来愈强烈，也在一定程度上促使其价格的上升。

　　楼市炒作现象的加剧。宁波不少楼盘未开盘就已经被订购一空，购买商品房就像是在抢购，甚至需要开“后门”、托关系才能买到。这些房子很快就能在二手房市场找到它们的踪影。有些房产公司相互炒对方楼盘，或者中介公司与房产公司“内外联手”哄抬房价。这些现象给房地产市场带来的“虚热”，对市场是不利的，需要警惕。（通讯员 沈健芬 记者 秦正长）

　　摘自《钱江晚报》2002-02-05